¿Puedo comprar o vender mi vivienda si no tengo la escritura inscrita en el Registro de la Propiedad?
Descubre qué revisar, cómo regularizarla y qué ocurre si necesitas una hipoteca.
Una compraventa antigua o una herencia pueden dejar una vivienda pendiente de inscripción. Cuando se plantea venderla, surge la duda: ¿puede transmitirse, aunque no figure registrada a nombre del propietario actual?
Como regla general, sí. La falta de inscripción no impide por sí sola la compraventa, pero exige comprobar la propiedad y cómo podrá inscribirse la adquisición del comprador. Contar con asesoramiento en derecho inmobiliario permite estudiar la documentación y detectar obstáculos antes de formalizar la operación.
Escritura e inscripción son diferentes
La escritura pública documenta un acto ante notario. La inscripción incorpora al Registro el derecho adquirido y proporciona la protección registral correspondiente.
Por tanto, tener escritura no significa necesariamente que la adquisición esté inscrita.
¿Qué situación tiene tu vivienda?
Está inscrita a nombre del anterior propietario.
Hay que revisar el título pendiente y la continuidad de las transmisiones. En ciertos casos pueden presentarse coordinadamente la escritura anterior y la nueva compraventa para inscribirlas en el orden correspondiente.
La finca nunca estuvo inscrita.
Debe estudiarse su primera inscripción o inmatriculación. Existen distintas vías, sujetas a requisitos específicos: una escritura aislada no garantiza que pueda realizarse.
El terreno está inscrito, pero la casa o una ampliación no aparecen.
Será necesario revisar cómo incorporar la construcción y su documentación técnica y urbanística. Si existen dudas sobre las licencias, las ampliaciones o la legalidad de la edificación, conviene solicitar asesoramiento en urbanismo para conocer su situación antes de vender.
¿Y si solo tienes un contrato privado?
Debe analizarse el contrato, la adquisición y la cadena de transmisiones. Para acceder al Registro suele ser necesario formalizar el título público correspondiente.
Si simplemente has perdido tu copia de una escritura existente, puede solicitarse otra a quien custodie el protocolo, acreditando el derecho a obtenerla.
¿Podrá el comprador conseguir una hipoteca?
La hipoteca necesita inscripción registral. Por eso, el banco comprobará que la adquisición y la garantía pueden inscribirse.
Conviene resolver esta cuestión antes de firmar arras, especialmente si la compra depende de financiación.
¿Qué documentación debes reunir?
Escrituras, contratos anteriores, información registral, certificación catastral, justificantes fiscales y, cuando corresponda, documentación de la edificación.
Si una inscripción fue suspendida, también debe revisarse la calificación del registrador.
En nuestras oficinas de Almería y Huércal-Overa estudiamos cómo regularizar la situación y preparar la compraventa, contáctanos para más info.