Ejecuciones Hipotecarias: Análisis de la Compra de Créditos por Particulares a Fondos de Inversión (Fondos Buitre)
Tanto en Almería, como en el resto de España, el mercado de las deudas hipotecarias ha evolucionado drásticamente desde la crisis financiera. Lo que antes era un terreno casi exclusivo de entidades bancarias y grandes fondos de inversión, ahora presenta una nueva vertiente: la compra de créditos hipotecarios impagados por parte de inversores particulares directamente a estos fondos. Este “mercado secundario” de la deuda abre un nuevo abanico de oportunidades de inversión, pero también entraña una complejidad legal que exige un análisis riguroso desde el Derecho Bancario y el Derecho Inmobiliario.
¿Cómo funciona la compra? La cesión de crédito
El mecanismo legal que permite esta transacción es la cesión de crédito. El inversor particular no compra el inmueble hipotecado, sino el derecho de crédito que el fondo ostentaba contra el deudor. Al hacerlo, el particular se subroga en la posición del acreedor, con todos los derechos y obligaciones que ello conlleva.
Esto significa que el nuevo acreedor particular está plenamente legitimado para continuar o iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria en la medida en que proceda conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil y al estado del procedimiento.
Aquí es importante distinguir la compra de un crédito dentro de una ejecución hipotecaria, de la cesión de remate, que es una figura distinta: si quieres profundizar, consulta nuestro artículo “Ejecución Hipotecaria: la Cesión de Remate a Particulares por Fondos de Inversión”.
Oportunidades para el inversor particular
La principal motivación para un particular es económica. Las oportunidades más destacadas son:
- Alta rentabilidad: el crédito se adquiere con un descuento significativo sobre su valor nominal, lo que abre la puerta a un margen de beneficio considerable.
- Acceso a inmuebles a precios bajos: si la ejecución hipotecaria culmina con la adjudicación del inmueble, el inversor puede adquirir una propiedad por un valor muy inferior al de mercado.
- Flexibilidad en la negociación: a diferencia de un gran fondo, un inversor particular puede tener más agilidad para negociar una solución de pago con el deudor, como una quita o una dación en pago pactada.
Riesgos y consideraciones a tener en cuenta
A pesar de su atractivo, esta inversión no está exenta de riesgos importantes que deben ser evaluados por un profesional:
- Complejidad del procedimiento: la ejecución hipotecaria es un proceso judicial técnico y garantista. La demanda debe dirigirse correctamente contra el deudor y, en su caso, otros implicados (por ejemplo, lo que exige el art. 685 LEC, según el caso).
- Causas de oposición del deudor hipotecario: el inversor adquiere el crédito “tal cual”, con todos sus posibles defectos. Si el préstamo original contenía cláusulas abusivas (suelo, gastos, intereses de demora, vencimiento anticipado, etc.), el deudor podrá oponerse a la ejecución, lo que podría reducir la deuda reclamada o, en casos graves, provocar el sobreseimiento.Para entender la importancia de los plazos y la estrategia procesal en este punto, puede interesarte:
- El derecho de retracto del deudor: es uno de los mayores riesgos. Si el crédito se considera “litigioso” en el momento de la venta por parte del fondo, el deudor puede extinguir la deuda pagando al inversor el precio abonado por el crédito, más costas e intereses legales, lo que puede anular la rentabilidad esperada.
- Costes asociados: la inversión no se limita al precio de compra del crédito. Hay que prever honorarios de abogados y procuradores, posibles tasas, y —si finalmente se adjudica el inmueble— impuestos y gastos de comunidad.En materia de gastos y reclamaciones bancarias, puede ser útil revisar también:
Reclamación de gastos hipotecarios: cómo recuperar lo pagado más intereses. - El tiempo: el plazo para pasar de “comprar un crédito” a “tener un inmueble a tu nombre” y conseguir la posesión efectiva dependerá mucho del momento procesal en el que se produce la subrogación del particular en la ejecución hipotecaria.
Conclusión: asesoramiento especializado antes de comprar
En este tipo de operaciones es clave contar con el asesoramiento de un despacho especializado en ejecuciones hipotecarias, para analizar viabilidad, riesgos reales (procesales y económicos) y definir la mejor estrategia.
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